Banka Kredisi, Banka Åžubeleri
|
|
| İpotekli Konut Kredileri (Yeşil Rapor) YEŞİL RAPOR AB?NDE İPOTEKLİ KREDİLER GİRİŞ: (1) Bu Yeşil Rapor, Komisyon?un AB ipotekli konut kredisi piyasalarına müdahalesinin faydalarını değerlendirme sürecinin merkezi unsurudur. Bu değerlendirme sürecinin başka bir önemli unsuru da, bu piyasaların entegrasyonunu artırmanın maliyet ve faydaları hakkında yapılan ve Komisyon tarafından fonlanan bir araştırmadır. Aralık 2005?de konsültasyon sürecinin sonucunda bir Oturum yapılacaktır. (2) AB ipotekli kredi piyasalarına müdahaleyi tartışmak ve değerlendirmek, Komisyon?un AB?nin rekabet gücünü artırmayı amaçlayan ?Lisbon? hedeflerine ulaşma taahhüdünün önemli bir unsurudur. Bu, genel olarak finans hizmetlerinin ve özel olarak perakende finans hizmetlerinin entegrasyonunu hedefleyen Komisyon politikasının da çok önemli bir unsurunu oluşturur. Entegrasyonun artırılması sonucunda daha verimli ve daha rekabetçi bir ipotekli kredi piyasasının oluşturulması, AB ekonomisinin büyümesine katkıda bulunabilir. Böyle bir piyasa, bir yandan, giderek yaşlanan bir nüfus yapısı dikkate alındığında, AB tüketicilerinin uzun vadeli geleceklerini güvenceye almalarını kolaylaştırma ve onların uygun koşullarla konut edinme olanaklarını azami düzeye yükseltme ve bir yandan da, emek akışkanlığını (işgücünün serbest dolaşımını) kolaylaştırma potansiyeline sahiptir. (3) Bu Yeşil Raporun takibi konusunda herhangi bir peşin hükümde bulunmadan, Komisyon, ipotekli kredilerin AB ekonomisindeki öneminin ve AB ekonomisi üzerindeki etkisinin tam olarak farkındadır. Bununla birlikte, bu konsültasyon sürecinde, hangi enstrüman(lar)ın en uygun olacağıyla ilgili değerlendirmeler bir kenara, Komisyon?un bu konuda herhangi bir adım atmasına gerek olup olmadığına ilişkin kararlar için vakit henüz çok erkendir. Ancak açık olan bir gerçek vardır: Komisyon?un bu piyasaları entegre etmek için atabileceği tüm adımların hedefi, bu piyasaları ilgili tüm aktörlerin yararına daha verimli ve daha rekabetçi hale getirmek olacaktır. Bu hedefe, ancak, ipotekli kredilerin tüm AB?nde sınırlı engellerle talep edilebilmesi ve sunulabilmesi ve ayrıca, ilgili piyasanın tamlığı, ürün çeşitliliği ve fiyat yakınlaşmasının artırılması sağlanarak ulaşılabilir. Komisyon, modern ve esnek fonlama teknikleri ve ürünlerine dayanan daha likit bir fonlama pazarının faydalarını bilir ve takdir eder. Komisyon, özellikle mevcut ve gelecek nesillerin kaçınılmaz olarak karşılayacağı emeklilik finansman problemleri için çözüm yolları bulmak gayesiyle, hem tüketiciler için yaratabilecekleri potansiyel riskler hem de bu ürünlerin AB vatandaşlarına yeni finans kaynakları sunma yeteneği ve olanağı hakkında dikkatli bir değerlendirmeyi hak eden, equity release* (nakit değeri serbest bırakma) gibi yeni ürünlerin ortaya çıktığının da farkındadır. Son olarak, Komisyon, bu piyasanın AB vatandaşlarının refahı üzerindeki etkilerinin de farkındadır. Konunun, aşırı borçlanma gibi hususlar da dahil, konut ve krediyle bağlantılı çok büyük ve önemli bir sosyal ve insani boyutu da vardır. Bu konuyla ilgili tüm politikalarda, bu boyutun da yeterince değerlendirilmesi ve dikkate alınması gerekir. (4) Komisyon, bu konsültasyon süreci boyunca alacağı tüm girdileri dikkatle değerlendirecektir. Konsültasyon süreci sonunda, Komisyon ancak ve sadece Komisyon?un AB konut ipotekli kredi piyasalarına müdahale etmesi için açık bir gereksinimin olduğu gösterildiği ve kanıtlandığı takdirde, bir başka deyişle, böyle bir müdahalenin potansiyel faydaları müdahalenin tahmini beklenen maliyetine göre ağır bastığı takdirde bir eylem önerisi yapacaktır. Mutlaka düzenleyici ve hukuki nitelikte olması gerekmeyen olası gelecek inisiyatifler, konsültasyonun sonuçlarını gösteren ve 2006 yılında yayımlanacak olan bir Beyaz Raporda ilân edilecektir. Bu inisiyatifler de, detaylı bir etki incelemesi ve değerlendirmesine tâbi olacaktır. (5) Bu Yeşil Raporla ilgili görüş ve yanıtların aşağıdaki e-posta adresine 30 Kasım 2005 tarihine kadar gönderilmesi gerekmektedir: markt-mortgage-consultation@cec.eu.int. Açıkça aksi istenmedikçe ve talep edilmedikçe, yanıtlar da Komisyon?un web sitesinde yayımlanacaktır. I. KONUNUN BİR KOMİSYON KARARI VE EYLEMİ İÇİN DEĞERLENDİRİLMESİ: (6) AB ipotekli kredi piyasaları AB Üye Devletlerinin tümünde genel ekonominin çok önemli ve kritik bir unsurunu oluşturmaktadır. 2004 yılı sonunda, henüz geri ödenmemiş ipotekli konut kredilerinin değeri, AB GSYİH?sının yaklaşık %40?ını temsil etmekteydi. (7) İpotekli kredi piyasaları, tüketicilerin de yer aldığı en karmaşık piyasalar arasındadır. Bir ipotek işleminin ?değer zinciri?nin her aşamasında, farklı ve uzmanlaşmış piyasa oyuncuları bulunabilir. Tek bir AB tüketicisinin tek bir ev satın alma işlemine, ipotek aracıları (Ç.N. kredi kurumlarından ipotekli krediler bulan, fakat bir ipotekli kredi bankası gibi bu kredileri fonlamayan bir aracı kurum), ürün paketleyicileri, uzman/genel kredi kurumları ve menkul kıymetlerin ve tahvillerin ihraççıları ve alıcıları (global yatırımcılar da dahil), sigorta şirketleri ve hatta resmi kurum ve idareler de katılabilir. AB ipotekli kredi piyasalarının yakın geçmişin, şimdiki ve gelecek ekonomik iklim ve ortam üzerindeki önemi ve etkisi azımsanmamalıdır. (8) Çoğu AB vatandaşı için, kendi evini satın almak, tüm yaşamındaki en büyük satın alma faaliyetidir. Çoğu ev alımlarında, ev fiyatının bir kısmı için kredi alınması gerekir. Bu krediler, her zaman olmasa da, genellikle bir ipotekle teminatlandırılır. Bu borç, çoğu AB ailesi için muhtemelen en önemli ve devamlı mali borçlanmadır. Dolayısıyla, eve yatırılan özsermaye (evin nakit değeri), tüketim harcamalarını veya emekliliği finanse etmek için kullanılabilecek önemli bir varlığı temsil eder. Bundan ötürü, ipotek borcunun düzeyi ve bu borcun sözleşme özellikleri ve koşulları, parasal politikanın yansıtılmasında ve bir bütün olarak ekonomik faaliyetler üzerinde doğrudan etkili bir rol oynayabilir. Örneğin, borcun erken geri ödenmesine ilişkin akdi kısıtlamalar veya cezalar, faiz oranlarındaki değişikliklerin kredi sözleşmesine yansıtılmasını geciktirebilir ve bu tip durumlarda tekrar finansmanı engelleyebilir. Makro-ekonomi ile ipotek borcu arasındaki bu ilişki, özellikle esnek ipotek piyasalarında son derece önemlidir, çünkü faiz oranlarındaki en ufak bir değişikliğin bile aile bütçesi ve harcama kapasitesi üzerinde büyük ve önemli etkileri olabilir. Bu da, borçlular üzerinde kayda değer bir etki yapabilir ve borçluların harcama ve varlık seviyeleri üzerinde olumlu ya da olumsuz bir zincirleme etkide bulunma potansiyeli de vardır. (9) AB ipotek piyasalarının çoğu, son yıllarda hızla büyümekte ve gelişmektedir. Üye Devletlerin çoğunda, GSYİH?ya ya da ailelerin harcanabilir gelir düzeyine kıyasla, mevcut ipotek borçları şu anda tarihsel olarak en yüksek düzeyindedir. İpotekli kredilerdeki bu artış, hem makro-ekonomik faktörlere (bazı ülkelerde ev fiyatlarının hızlı artışı ve kredi faiz oranlarında düşüş gibi) hem de yapısal gelişmelere (AB finans piyasalarında liberalleşme ve entegrasyon artışı gibi) bağlıdır. Bununla birlikte, bazı ortak özellikleri ve trendleri paylaşmalarına rağmen AB ipotekli kredi piyasalarının birbirlerinden çok ayrı ve farklı oldukları da açıktır. Büyüme oranı gibi, piyasaların nispi büyüklükleri de farklıdır. Ürün çeşitliliği, borçlu profilleri, dağıtım yapıları, kredi vadeleri/süreleri, ev sahipliği oranları ve fonlama mekanizmalarında önemli farklar vardır. (10) İpotek ve konut piyasalarındaki bu farklar, Üye Devletlerin düzenleme/mevzuat, ekonomi tarihi ve kültürel faktörlerle ilgili davranış farklarını yansıtmaktadır. Sonuçlardaki farklar; devletin konut piyasalarına doğrudan müdahalesi (örneğin, ev sahibi olanlara sunulan mali teşviklerle), ihtiyatlı ve tedbirli kanun hükümleri (örneğin, Kredi Meblağı-Değer Oranlarına kanunlarla getirilen tavan ve sınırlamalar), ipotek piyasalarında rekabet düzeyi, konut kira piyasasının koşulları (sosyal konutların var olup olmaması da dahil) ve ipotekli kredilerin risk algılamaları (özellikle, temerrüt halinde kredi teminatının değerini nakde çevirmek için gereken süre ve masraf düzeyi) gibi faktörlere bağlı ve bu faktörlerle bağlantılıdır. (11) Pek çok dış kaynak ve Komisyon?un devam eden konsültasyon süreci, fiyat farkları (spredler) halen oldukça düşük düzeyde olmasına rağmen, özellikle, mevcut ürünler yelpazesi ve sınır-ötesi ipotek faaliyetleri açısından bu piyasaların çok entegre olmadığı görüşünü desteklemektedir. Yeni yapılan bir araştırmada , bu piyasaların her birinin kendine özgü özellikleri ve ekonomik dürtüleri bulunan özel ve münferit bir piyasa olduğu sonucuna varılmıştır. İpotek teminatlı senetler ve ipotek teminatlı menkul kıymetlerin (MBS) global yatırımcıları dışında, gerek birinci gerek ikinci piyasalarda ulusal piyasa katılımcıları arasında çok az bağlantı olduğu da not edilmiştir. Doğrudan sınır-ötesi satışların düzeyi düşüktür ve konut ipotekli kredi faaliyetleri toplam tutarının %1?inden azdır ve büyük oranda, her iki niş piyasa sektöründe de yazlık evlerin alımı veya sınır bölgede alımlarla sınırlıdır. (12) Öyleyse, bu entegrasyonun potansiyel faydaları nelerdir? Komisyon?un dışarı yaptırdığı araştırma, daha önce başka yerlerde ışık tutulmuş bulunan bu potansiyel faydaları sunacak ve düzeylerini tespit edecektir. İpotekli veya ev kredisinin genel toplam maliyetinin daha düşük olması, asli ve önemli bir potansiyel fayda olabilir. Hem bağlantılı ürünlerde (örneğin, ipotek sigortası ürünleri) hem de temel ipotekli kredi ürünlerinde (örneğin, equity release ürünleri ve esnek ipotekler) ürün tamlığının ve bütünlüğünün artırılması da bir potansiyel faydadır. Komisyon, bu yaratıcı ve yenilikçi ürünlerin ortaya çıkışını ilgiyle izlemektedir (bu ürünler şu anda bazı Üye Devletlerde mevcuttur) ve ortaya çıkan bu ürünlerle birlikte yüksek düzeyde bir tüketici korumasına gereksinim duyulduğunun da tam olarak farkındadır. Prime-altı düzeydeki borçlular (yani, düşük veya eksik kredi derecesi olanlar) gibi, şu anda AB ipotekli kredi piyasalarının çoğunda marjinal sayılan kesimler de dahil daha fazla sayıda borçluyu kredilendirme potansiyeli de, başka bir önemli fayda olarak gözükmektedir. Başka finans hizmetleri sektörlerindeki entegrasyonlarda olduğu gibi, bu entegrasyonla da ölçek ekonomilerinin geliştirilmesi ve artırılması kesinlikle mümkün olacaktır. Sermaye piyasalarının ve sigorta piyasalarının artan kullanımı yoluyla ve sınır ötesine taşan çeşitlendirme de, kredi riskinin düşürülmesine yarayabilir. Son olarak, sermaye verimliliğinin artırılması, yani sermayenin en çok ihtiyaç duyulan ve en çok karşılık alınan piyasalara gitme kapasitesinin artırılması potansiyeli de vardır. (13) AB ipotekli kredi piyasalarında eylemle ilgili etüt ve değerlendirmesi kapsamında, Komisyon, AB ipotekli kredi piyasalarının entegrasyonunun artırılmasının önündeki engelleri değerlendirmek ve bu engellerin kaldırılması için yollar önermek amacıyla 2003 yılı Mart ayında kurduğu İpotekli Kredi Forum Grubu?nun yaptığı 48 tavsiyeyi analiz etmiştir. Yapılan bu tavsiyeler AB ipotek piyasalarının entegrasyonuna ilişkin sorunların çoğunu kapsamaktadır. Komisyon, gelecekte önerebileceği eylemlerde bu tavsiyelerden olabilecek en iyi şekilde yararlanmaya kararlıdır. Bununla birlikte, bu tavsiyelerin hepsinin aynı eylem tarzını gerektirmeyeceği ve herhangi bir karar almadan önce bazılarında daha fazla temel destek çalışmasına ihtiyaç olduğu da açıktır. (14) Komisyon, AB ipotekli kredi piyasalarının entegrasyonu için, dört ayrı, fakat birbiriyle bağlantılı alanda çalışma yapılmasına gerek olduğu yönündeki Forum Grubu görüşünü paylaşmaktadır: tüketicilerin korunması, hukuki sorunlar, teminat ve fonlama. Bu Yeşil Raporda, bu dört alan incelenmekte ve irdelenmektedir. Komisyon, bu Yeşil Rapora konu olan tüm sorunlar hakkında, AB ipotekli kredi piyasalarının entegrasyonu ve verimliliğini artırmak için önemli görülen diğer sorunlar hakkında ve bu sorunların öncelik sırası hakkında görüşleri beklemektedir. II. TÜKETİCİLERİN KORUNMASI: Bilgilendirme: (15) Bilgilendirme; karmaşıklık düzeyi, nispi olarak yüksek maliyeti ve uzun süresi dikkate alındığında ipotek işlemlerinde çok önemli ve kritik bir sorundur. Ortalama borçlu ile kredi kurumu arasında bir düzeye kadar bilgi asimetrisi olması kaçınılmaz bir durumdur. Bu bağlamda kritik öneme sahip olan konu, borçluya, bilgilendirilmiş bir karar almak için gereksinim duyduğu uygun miktarda bilginin, bu bilgilerin en etkin ve faydalı olacağı bir zamanda ve bir tarzda verilmesini sağlamaktır. (16) Davranış Kuralları , Avrupa Standardize Bilgi Föyü (ESIS) kanalıyla, AB seviyesinde sözleşme öncesi bilgilendirmenin standardize edilmesi için bir emsal oluşturmuştur. Komisyon, o tarihte uygulamanın tatmin edici düzeyde olmadığını gösteren bir harici araştırma da dahil, Davranış Kurallarını gözden geçirme çalışması başlatmıştır. Komisyon, Davranış Kuralları hakkında nihai kararlar vermeden önce bu konsültasyon sürecinin sonuçlarını bekleyecektir. Fakat aşağıdaki soruların yanıtlanması gerekmektedir ? Davranış Kuralları, bağlayıcı mevzuatla değiştirilmeli mi yoksa ihtiyari ve isteğe bağlı kalmalı mıdır? ? Tüketicilere hangi bilgiler verilmelidir? Bilgi eksiği ile aşırı bilgi yüklemesi arasında dikkatli bir denge kurulmalıdır. ? Komisyon, tüketicinin mevcut seçenekleri araştırmasına ve teklifleri kıyaslamasına olanak sağlayan bir aşamada, sözleşme öncesi bilgilerin verilmesinin önemli olduğuna inanmaktadır. Üye Devletlerin mevzuat ve gelenekleri arasındaki farklar dikkate alındığında, AB çapında ortak bir aşama tespit edilebilir mi? ? Bir bilgilendirme rejimi, sadece kredi kurumlarına mı yoksa ipotek aracıları gibi başka piyasa oyuncularına da mı uygulanmalıdır? Böyle bir rejime (bağlayıcı/ihtiyari) uyulması nasıl sağlanabilir? Tavsiye ve Danışmanlık Hizmeti ve Kredi Aracılığı: (17) İpotekler, karmaşık ve yüksek değerli ürünlerdir. Bu ürünler hakkında tavsiye ve danışmanlık hizmetine, diğer finans hizmetleri ürünlerinin çoğundan daha fazla ve daha sık gereksinim duyulmaktadır. Farklı tiplerde tüketicilerin, kendi kredi kurumlarından farklı tip ve niteliklerde talepleri olabilir ve bu kredi kurumlarıyla farklı tiplerde ilişkileri olabilir. (18) Komisyon, zorunlu bir tavsiye ve danışmanlık hizmeti sürecinin ürün fiyatlandırması (ürün fiyatı üzerindeki dolaylı etkiler veya doğrudan masraflar yoluyla) ve kredi kurumlarının maruz kaldıkları hukuki riskler potansiyeli üzerindeki potansiyel sonuçlarının farkındadır. Fakat Komisyon, yeterli tavsiyelerin verilmesinin tüketicinin güveni üzerinde ve aşırı borçlanma gibi problemlerin önlenmesi konusunda oynayabileceği önemli rolün de farkındadır. ? Borçluya tavsiye ve danışmanlık hizmeti verilmesi zorunlu mu tutulmalı, yoksa bir seçim ve tercih konusu mu olmalıdır? ? Görev gereği ya da seçim ve tercih sonucunda fiilen verilen tavsiyeler için koşullar uygulanmalı mıdır (örneğin, tavsiye ve danışmanlık standartlara, uymama durumu için yaptırımlar, alınacak ücretlerin ve danışmanın rolünün önceden açıklanması ve kalıcı kayıt ortamlarında kayıt tutma gibi)? (19) Komisyon?un özel olarak inceleyeceği ve irdeleyeceği alanlardan biri olarak kredi aracılığına da son zamanlarda işaret edilmiştir. Bu konu, yatay bir düzlemde ele alınacak ve süreç içinde bu konuda da görüş ve girdi istenecektir. Erken Geri Ödeme: (20) Kredinin erken geri ödenmesi, ipotekli kredi pazarlığının çok önemli ve kritik unsurlarından biridir. İpotek sözleşmelerinin uzun süresi ve bu süre içinde temel sözleşme koşullarının değişmesi (örneğin, faiz oranı değişiklikleri), tüketiciyi, kredi sözleşmesinden vadeden önce çıkmaya teşvik edebilir. Erken geri ödeme ücretleri (ERF), vadeden önce çıkma halinde tüketicinin ödemesi gereken fiyat ve bedeldir. (21) Erken geri ödeme rejimleri, Üye Devletler arasında büyük farklılıklar göstermektedir. Bazı ülkelerde, bu rejim son derece düzenlenmiştir, bazılarında ise, tüketici ile kredi kurumu arasında bir özel sözleşme hukuki konusu sayılmaktadır ve tüketici, sözleşmenin koşullarını tek tek tartışma ve müzakere etme imkanı ve fırsatına gerçekte sahip değildir ve sadece farklı standart sözleşmeler ve ipoteklerin tipleri arasında bir seçim yapmak durumunda kalmaktadır. Erken geri ödeme ücretleri, genellikle, bu ?sabit? dönem içinde kredi sözleşmesinden ayrılma halinde alınan bir ücret karşılığında, tüketicileri faiz oranı değişikliklerine karşı koruyan sabit faiz oranlı ipotek ürünlerinde uygulanmaktadır. Erken geri ödeme ücretlerinin, teklif edilen ürün(ler)i desteklemek için uygulanan fonlama yapılarının bir yansıması olduğu ve rekabet ve ürün çeşitliliği ve mevcudiyeti üzerinde doğrudan etki yaptığı söylenir. Bu ücretler, makro-ekonomik değişikliklerin tüketiciye yansıtılması, yani, baz (faiz) oranı değişikliklerinin ipotekli kredi borçlularını etkileyip etkilemeyeceği ve etkileyecekse, hangi oranda ve nasıl etkileyeceği üzerinde etkilidirler. (22) Komisyon, başta ücret alınması olmak üzere erken geri ödeme alanında belli bir düzeyde istikrar ve uyum sağlamanın entegrasyonu kolaylaştırabileceği görüşündedir. Fakat fonlama yapılarını ve ürün seçim yelpazesini olumsuz etkilemeden ya da tüketicileri orantısız bir şekilde cezalandırmadan bu istikrar ve uyum nasıl sağlanabilir? Aşağıdaki soruların detaylı bir analizi yapılmalıdır: ? Erken geri ödeme bir yasal hak mı yoksa bir seçim ve tercih konusu mu olmalıdır? Bir hak olacaksa, tüketiciye bu haktan feragat etme olanağı verilmeli midir? Hangi koşullarla? Bu hak, ücretler şeklinde bir telafi ödemesine tâbi tutulmalı mıdır? ? Bu ücretler (bir hak olarak veya bir akdi seçim halinde) nasıl hesaplanmalıdır? Bazı Üye Devletlerde uygulandığı gibi, üst limitler olmalı mıdır? ? Tüketiciler, erken geri ödeme imkanları hakkında nasıl bilgilendirilmelidir? Bu konuda tüketici eğitimine gerek var mıdır? Yıllık Yüzde Oranı: (23) Bir ipotekli kredide Yıllık Yüzde Oranı (APR) da, etkileri tüm sözleşme süresince devam eden başka bir önemli faktördür. İpotek APR?lerini hesaplama tarzı ve bu hesaplamalara dahil edilen maliyet unsurları Üye Devletler arasında farklılık göstermekte ve bu da karşılaştırma yapmayı zorlaştırmaktadır. (24) Tüketici kredisi sözleşmelerine kıyasla bu kredi sözleşmelerinin özel niteliği dikkate alındığında, koşullara uyarlanmış bir yaklaşıma gerek olabilir. Bu, belli bir düzeyde standardizasyonun piyasaların entegrasyonunu güçlendirebilecek gibi gözüktüğü bir alandır. Fakat pek çok soru da vardır: ? Bir APR?nin amacı nedir? Bilgi mi? Karşılaştırma mı? Her ikisi mi? ? Hem hesaplama yöntemini hem de hesaplamaya dahil edilen maliyet unsurlarını kapsayan bir AB standardı olmalı mıdır? ? Olmalıysa, bu AB standardına hangi maliyet unsurları dahil edilmelidir? ? Komisyon, APR?de öngörülmeyen tüm maliyet unsurları konusunda ayrı ayrı bilgi vermenin faydaları hakkında ve APR?nin etkilerinin aylık maliyet veya kredinin genel toplam maliyeti gibi somut birimlerle ifade edilmesi ve sunulması hakkında görüşleri beklemektedir. (25) Bu konudaki kararlar, tüketici kredisi alanında uygulanacak rejim dikkate alınarak alınacaktır. Tefecilik Kuralları ve Faiz Oranı Değişimleri: (26) Bazı Üye Devletlerde, faiz oranlarına uygulanan kanuni üst limitler vardır. Bu limitler, aşırı yüksek faiz oranlarının uygulanmasını engellemek amacına yönelik oldukları takdirde, genellikle ?tefecilik kuralları? olarak adlandırılmaktadır. Komisyon, önemli sosyal mülahazaları ve etkileri olan bu alana herhangi bir müdahalede bulunmaktan kaçınmıştır. ? Tefecilik kurallarının piyasaların entegrasyonu üzerindeki etki ve sonuçları nelerdir (equity release ve ipotek sigortası gibi ürünlerle ilişkiler de dahil)? ? Bu konu, sadece ipoteğe özgü olmayan daha geniş bir kapsam ve bağlamda incelenmeli midir? (27) Faiz oranı değişimi üst limitleri konusunda, Komisyon, bunların piyasa entegrasyonunu ya da özel fonlama yapılarının geliştirilmesini önleyebileceği yönündeki görüşünü korumaktadır. (28) Son olarak, Komisyon, bazı Üye Devletlerde bileşik faiz oranlarının uygulanması konusunda kısıtlamalar uygulandığını da not eder. ? Bu kısıtlamalar, piyasa entegrasyonunu engeller mi? ? Bu kısıtlamalar, equity release ürünleri gibi özel ürünlerin geliştirilmesi üzerinde hangi etkileri yapabilirler? Kredi Sözleşmesi: (29) Forum Grubu?nun tavsiye ettiği gibi, sözleşme koşullarının standardizasyonu konusu, Komisyon?un Avrupa Sözleşmeler Kanunu inisiyatifinin daha geniş çerçevesinde incelenmeli ve değerlendirilmelidir. Standardizasyon hedefine, klasik uyumlulaştırma yoluyla ya da 26. rejim adı verilen bir sistemle ulaşılabilir. Bu 26. rejim, ulusal kuralların yanı sıra uygulanan, fakat onların yerini almayan ve bir sözleşmenin taraflarına bir seçenek olarak sunulan bir hukuki enstrümanla uygulanabilir. Komisyon, son çıkarttığı Finans Hizmetleri Politikası Hakkında Yeşil Raporunda, 26. rejim kavramının faydalarını araştırmayı taahhüt etmiştir. Komisyon, örneğin bir 26. rejim enstrümanı aracılığıyla, ipotek sözleşmelerinin standardize edilmesinin faydaları hakkında görüşleri beklemektedir. İcra ve Tazminat Takip Yolları: (30) Komisyon, geleneksel adli tazminat takip yolları ve mekanizmalarının çoğu tüketici için çok uzun ve pahalı olabileceğini bilmektedir. Komisyon, arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif tazminat takip yolları ve araçlarının, özellikle sınır ötesi bir sistemde, tüketicilerin güvenini kazanabilmesi için bağımsız ve etkin olması gerektiği fikrindedir. Komisyon, hukuki ve ticari konularda arabuluculukla ilgili bir Yönerge teklif ederek, arabuluculuğun kullanılmasını artırmak amacına yönelik bir çalışma yapmıştır. ? Komisyon, Üye Devletleri, ipotekli kredi alanında bu tip alternatif tazminat takip yollarının kullanılabilmesini sağlamakla yükümlü tutmayı düşünmeli midir? ? Komisyon, özellikle ipotekli kredi alanında, mevcut alternatif tazminat takip sistemlerinin güvenilirliği ve uygulanabilirliğini güçlendirme yolları hakkında görüşleri beklemektedir. III. HUKUKİ SORUNLAR: Uygulanacak Hukuk: (31) İpotekli krediler de dahil sözleşmelerde uygulanacak hukukun tespiti ve seçimini düzenleyen 1980 Roma Konvansiyonu, şu anda, onu bir AB Yönetmeliği?ne dönüştürmek amacıyla gözden geçirilmektedir. Komisyon, bu süreç bağlamı ve kapsamında, ipotekli kredi sözleşmelerine uygulanacak hukuk da dahil uygulanacak hukukla ilgili tüm sorun ve konuların ele alınmasını ve irdelenmesini uygun ve gerekli görmektedir. (32) Bugüne kadar bu süreç kapsamında en az üç potansiyel çözüm yolu belirlenmiştir: ? Gelecekte çıkartılacak olan Yönetmelikte, tüketici ipotekli kredi sözleşmelerine uygulanacak hukuk için özel bir rejim belirlemek. Bu rejim, ipotekli kredi sözleşmesine uygulanacak hukukun teminat sözleşmesine uygulanacak hukuka uygun olmasını içerebilir. ? İpotekli kredi sözleşmelerini, mevcut haliyle Roma Konvansiyonu?na göre, bazı koşullarda ve durumlarda tüketicinin ikamet ettiği ülkenin âmir kanunları ve kurallarının uygulanması şartına tâbi olarak, tarafların sözleşmeye uygulanacak hukuku seçmekte serbest oldukları fikrine dayanan genel ilkelere tâbi tutmaya devam etmek. ? Örneğin, AB çapında ve seviyesinde yüksek düzeyde tüketici korumasının bulunması gibi bazı koşullara bağlı olarak, tüketicinin zorunlu koruma kurallarını tüketici ipotekli kredi sözleşmelerine uygulamamak. (33) Teminata uygulanacak hukuk konusunda, Komisyon, ilgili gayrimenkulün bulunduğu ülkenin hukukunun uygulanması yönündeki yerleşmiş ilkeden ayrılmak için şu anda ve apriori olarak herhangi bir sebep görmemektedir. Müşterinin Kredibilitesi: (34) Müşteri kredibilitesinin, yani müşterinin yarattığı kredi riskinin değerlendirilmesi, ipotek kredisi işleminin çok önemli ve kritik bir unsurudur ve kredi kurumlarının yaptıkları daha yüksek risk değerlendirmesine bağlı risk sermayesini azaltmaya olanak verebilir. Bu, veri koruma kaygılarının da çok önemli olduğu bir alandır. (35) Üye Devletlerde, kredibilite veritabanlarının derlenmesi ve bu veritabanlarına erişim konusunda farklı rejimler uygulanmaktadır: kamu veya özel, merkezi veya ademi merkezi, pozitif veya negatif (sadece temerrütlerde). (36) Kredi kurumları arasında veri paylaşımına ilişkin düzenlemelerin bir AB hukuku ihlâline yol açabilecek düzeyde bazı piyasa katılımcılarını süreç dışında bırakabileceği durumlar söz konusu olabilir. Buna ek olarak, erişim koşulları pratikte yabancı kredi kurumları aleyhine bir ayrımcılığa da yol açabilir (örneğin, ulusal kredi kurumlarıyla aynı sıklıkta veritabanlarına girmeyen kredi kurumları için maliyet açısından etkin olmayan üyelik veya abonelik ücretleri ya da erişimin bir ön koşulu olarak ilgili verilerin verilmesi şartını getiren karşılıklılık kuralları gibi). Tüketici kredileri için uyguladığı aynı yaklaşımı izleyerek, Komisyon, ayrımcılığa yer vermeyen bir tarzda veri tabanlarına sınır ötesi erişimin sağlanmasına öncelik verilebileceği görüşündedir. Komisyon, bu konuda görüşleri de beklemektedir. Gayrimenkul Değerlemesi: (37) Gayrimenkul değerlemesi, ipotek kredisi işleminde merkezi öneme sahiptir ve bu değerlemenin yapılma tarzı, kredinin niteliğini, fonlanmasını ve krediye uygulanan ihtiyatlılık kurallarını doğrudan doğruya etkileyebilir. Kredi kurumları, tüketiciler ve yatırımcıların değerlemeyi yapan kişinin özellik ve kalifikasyonlarına, değerleme sürecine ve sonuçta tespit edilen değere güveni tam olmalıdır. (38) Değerleme gelenekleri de Üye Devletler arasında farklılık göstermektedir. Şu anda, çeşitli farklı uluslararası değerleme rejimleri vardır. Komisyon, yerli konut piyasalarının özgün gereksinimlerine ve koşullarına bağlı olabilecek bu farklılıkların, kredilendirme veya fonlama alanlarında sınır ötesi faaliyetleri engellememesini sağlamak için değerleme kıyaslanabilirliğinin geliştirilebileceği fikrini savunmaktadır. Açıktır ki, bu hedefe, tek ve aynı standardın benimsenmesiyle ulaşılabilir, fakat birbirine rakip olan, ancak karşılıklı olarak tanınan standartların birlikte mevcut olması da aynı hedefe hizmet edebilir. ? Hem değerleme süreçleri hem de değerleme uzmanları için, tek bir AB standardının faydaları nelerdir? ? Ulusal değerleme standartlarının karşılıklı tanınmasını sağlamak amacına yönelik bir olası Komisyon eyleminin faydaları nelerdir? Cebri İcra Yoluyla Satış Usulleri: (39) Aynen, krediyi kat etme ve teminatı örneğin ipotekli gayrimenkulün cebri icra yoluyla satılması yoluyla nakde çevirme hakkı ve imkanı gibi, teminatın oluşturduğu garanti de, ipotekli kredi işlemlerinin merkezi unsurlarından biridir. (40) Cebri icra yoluyla satış usulleri, hem süre hem de maliyet açılarından, Üye Devletler arasında büyük farklılıklar göstermektedir. Komisyon, hem Üye Devletlerin kanunları, hukuki usulleri ve adli gelenekleri gibi çok çeşitli ve farklı faktörlerden etkilenen cebri icra yoluyla satış usullerinin karmaşık niteliğini, hem de Üye Devletlerin konut ve sosyal politikalarıyla etkileşimi not eder. (41) Komisyon, bu farklılıkların sınır ötesi faaliyetleri engelleme etkisi ve belki de ipotekli kredinin fiyatını artırma etkisi yapabileceğinden kaygı duymaktadır. Daha temel ve daha önemli olarak, bu farklılıkların, özellikle ipotek teminatının sınır ötesi havuzlanmasını engelleyerek, fonlama yapıları üzerinde doğrudan bir etkisi de olabilir. (42) Buna rağmen, Komisyon, cebri icra yoluyla satış usullerine ilişkin tüm konularda bağlayıcı AB kuralları yoluyla önemli bir gelişme ve ilerleme sağlamanın güçlüklerini de bilmektedir. Komisyon, cebri icra yoluyla satış usullerinde gelişmeleri teşvik etmek gayesiyle aşağıda önerilen kademeli yaklaşım hakkında görüşleri beklemektedir: önce, tüm Üye Devletlerde bu usullerin maliyeti ve süresi hakkında ve bunların ilgili tüm tarafların menfaat ve haklarını koruma etkinliği hakkında bilgi toplamak ve daha sonra, bu bilgileri düzenli olarak güncellenen bir ?skor tahtasında? sunmak ve uzun vadede bu yöntem etkisiz olursa, daha sert önlemler almayı düşünmek. Vergiler: (43) Komisyon, AB hukukuna uygun olmayan ulusal ipotek vergilendirme kurallarına karşı çıkmaktadır. Ek I, yerli kredi kurumlarına ödenen faizin vergiden düşülebildiği durumlarda, yabancı kredi kurumlarına ödenen faizin vergiden düşülmesinin kabul edilmemesi ya da bu faizlerin daha yüksek oranda vergiye tâbi tutulması gibi potansiyel ihlâllerin detaylarını vermektedir. Komisyon, ipotekli kredilerin sınır ötesi açılmasının önüne konulan ve AB hukukunun tanıdığı özgürlükleri ihlâl eden benzeri veya başka vergi engelleri hakkında da bilgi almak istemektedir. IV. İPOTEK TEMİNATI: Tapu Sicilleri: (44) Tapu sicilleri, yasal gayrimenkul mülkiyet haklarını kaydeder ve belli bir ölçüde belirler. Ancak bu tapu sicillerinin ilgili gayrimenkul mülkiyet haklarını etkileyebilecek tüm masraf ve giderleri daima doğru yansıtmadığı yönünde bazı kaygılar vardır. Bunların içeriği ve işletim tarzının doğru anlaşılması ve bu sicillere kolay erişim olanağına sahip olmak, her türlü sınır ötesi ipotekli kredi işlemi (fonlama da dahil) için kritik öneme sahiptir. (45) Komisyon, tapu sicillerinin sahipleri ve kontrol makamları arasında işbirliğini geliştirmeyi ve bu sicillere sınır ötesi erişimi kolaylaştırmayı amaçlayan ve tamamlanmış bulunan EULIS projesinin pilot aşamasını finanse ederek, bu konuya verdiği önemi göstermiştir. (46) Komisyon, bu tip inisiyatiflerde aktif bir fonlama rolü oynamaya devam etmesi gerekip gerekmediğini tartışmaktadır. Bu sicillerin kredi kurumları ve yatırımcılar tarafından kullanıldığı göz önüne alındığında, bu kişilerin bu tip inisiyatiflere katkıda bulunmak ve yatırım yapmakta doğrudan bir menfaatleri bulunduğu düşünülebilir. Daha fazla değerlendirme yapmadan önce, Komisyon sayılan bu konuların tümü hakkında görüşleri beklemektedir. Euromortgage: (47) Euromortgage fikri yeni değildir. Bu fikir, krediyi gayrimenkulle teminatlandırmak için, yani bir ipotek teminatı için, esnek bir tarzda kullanılabilecek, AB çapında geçerli bir enstrüman yaratma çabasıdır. Bu fikrin yandaşları, bu enstrümanın merkezi işlevinin [ipotek teminatı ile ipotek kredisi arasındaki bağı (?bağlılık ve ferilik?) zayıflatma işlevi], ipotek tesisi ve devrini kolaylaştıracağını ve bu yolla, bir bütün olarak ipotekli kredi piyasası üzerinde ve özellikle kredilerin fonlanması üzerinde faydalı bir etki yapacağını savunmaktadırlar. (48) Komisyon, bir 26. rejim formunda işleyebilir bir Euromortgage modeli tasarlamak amacına yönelik olarak piyasa katılımcılarının ve akademisyenlerin önderlik ettiği projeleri bilmektedir. Komisyon, bu inisiyatiflerde, gayrimenkul hukuku ve sözleşmeler hukuku gibi pek çok ilgili alanla bağlantılı olan bu kadar karmaşık bir sorunla baş etmek için ne gibi öneriler getirildiğini inceleyecektir. Komisyon, Euromortgage?in fizibilitesine ve istenip istenmediğine ilişkin görüşleri beklemektedir. Komisyon, her halükârda, bu konu hakkında bir değerlendirme yapmak için, devam etmekte olan inisiyatiflerin sonuçlanmasını bekleyecektir. V. İPOTEKLİ KREDİNİN FONLANMASI: (49) AB ipotek piyasalarında fonlama enstrümanları çok çeşitlidir. Covered bond (Teminatlı tahvil) ve ipotek teminatlı menkul kıymetler gibi özel bazı enstrümanlar, hem Avrupa çapında hem de ulusal çapta önemli bir rol oynamaktadırlar (Örneğin, İngiliz İpotek Teminatlı Menkul Kıymetleri, Danimarka teminatlı tahvilleri ve Alman Pfandbriefe gibi). (50) Başta İpotekli Kredi Forum Grubu olmak üzere pek çok kişi, AB ipotek piyasalarının entegrasyonunun, bir Avrupa fonlama piyasasının oluşturulmasıyla büyük oranda artırılabileceği görüşünü savunmaktadırlar. (51) Komisyon da bu görüşü paylaşma eğilimindedir. Fakat bu tezin daha derinlemesine ve detaylı bir analize ihtiyaç gösterdiği de açıktır. Avrupa fonlama mekanizmaları; fonlama kaynaklarını artırma, piyasa likiditesini derinleştirme ve daha genel olarak, risk çeşitlendirmesine olanak sağlama potansiyeline sahiptir. Kredi fonlamasında ikinci piyasaların entegrasyonunun artırılması, birinci piyasanın entegrasyonuna bağlıdır. Her iki alanda da etkin olan önemli bir konu da, ipotekli kredilerin devredilebilirliğidir. ? Komisyon, ipotekli kredinin fonlanması konularına (birinci ve ikinci) ilişkin gereksinimi ve eylem tarzını incelemek amacıyla, ilgili menfaat sahiplerinin temsilcilerinin katılacağı bir ad hoc (geçici) çalışma grubu kurmayı düşünmektedir. ? Komisyon, örneğin sınır ötesi fonlama faaliyetlerinde kullanılacak dokümantasyon standartları ve model tanımları gibi konularda piyasanın yönlendirdiği inisiyatiflerin, bir Avrupa ipotek fonlaması piyasasını hangi oranda geliştirebileceğini değerlendirmek ve incelemek istemektedir. (52) Forum Grubu ve diğer kaynaklar, mevduata dayanmayan ipotekli kredi fonlama mekanizmalarının gelişeceğini tahmin etmektedirler. Bu konuda, Komisyon, ipotekli kredilendirme işinin sadece kredi kurumlarıyla sınırlı tutulan bir faaliyet olması gerekip gerekmediği hakkında ve bu faaliyetin, mevduat veya geri ödenecek başka paralar toplamayan ve dolayısıyla, AB?nin kredi kurumu tanımının kapsamına ve bu tanıma bağlı diğer ihtiyatlılık kurallarının kapsamına girmeyen kurumlar tarafından da yapılıp yapılamayacağı ve hangi koşullarda yapılabileceği hakkında görüşleri almak istemektedir. EK I ? FORUM GRUBU GENEL TAVSİYELERİNE CEVAPLAR Bu Ek, Forum Grubu Raporunda ele alınan ve Yeşil Raporun irdelediği dört alanın kapsamı içine girmeyen konular ve sorunlar hakkında Komisyon?un görüşlerini içermektedir. Sınır ötesi kredilendirme kavramının tanımı: (1) Komisyon, bu tanıma neden ihtiyaç duyulduğu konusunda pek emin değildir. Komisyon, bu tanımın entegrasyonu ölçmek amacıyla faydalı olacağını düşünmektedir. Komisyon, herhangi bir hizmet, hizmetlerin serbest dolaşımı yoluyla, bir işletme (şube veya iştirak) kanalıyla veya bir acente aracılığıyla bir sınırı geçtiğinde, sınır ötesi kredilendirme yapıldığı görüşündedir. Entegrasyonu artırmanın maliyet ve faydaları konusunda araştırma: (2) Komisyon, bu eylem tarzının faydalarını daha önceden kabul etmiş ve AB ipotekli kredi piyasalarının entegrasyonunun artırılmasının maliyet ve faydaları hakkında bağımsız bir araştırma görevi vermiştir. Bu araştırmanın ara sonuçları bu Yeşil Raporun kaleme alınması sırasında dikkate alınmıştır. Komisyon, nihai araştırma sonuçlarını Ağustos 2005?de yayımlayacaktır. İpotekli kredilendirme hakkında çevrim-içi kılavuz: (3) Böyle bir proje çok zaman alacak ve çok fazla kaynak ayrılması gerekecektir. Ayrıca, Komisyon?un farklı ve çatışan görüşlerin olabileceği karmaşık hukuki sorunlarda bilgi vermek ve yol göstermek gibi bir görevinin bulunmadığı görüşündeyiz. Buna rağmen, Komisyon, ipotekli kredi hakkında kendisine sunulan ve yayımlanabilecek nitelikte olan faydalı bilgileri (araştırmalar, raporlar, vb. gibi) web sitesine koyacaktır. Tüm teminatlı kredilerin Tüketici Kredileri Yönergesi teklif metninin kapsamı dışında bırakılması: (4) Amaçlarına bakılmaksızın, bir ipotek veya benzeri bir teminat gibi gayrimenkul teminatlarıyla teminat altına alınan tüm kredilerin, Komisyon?un Tüketici Kredileri Yönergesi teklif metninin kapsamı dışında bırakılması amaçlanmaktadır. Bu nedenle, bu krediler bu Yeşil Raporun bir parçasını oluşturduğu süreçte gerçekleştirilecek inisiyatiflerin kapsamında yer alacaktır. Özellikle bilgilendirme koşulları konusunda mevzuat uyumu ve istikrarının sağlanması: (5) AB mevzuatı kapsamında bilgilendirme koşullarının rasyonalize edilmesine ele alınacak bir konu olarak işaret eden son Finans Hizmetleri Politikası Hakkında Yeşil Raporda da belirtildiği gibi, ilgili mevzuatta istikrar ve uyumu sağlamak, FSAP sonrası dönemin önemli konularından biridir. Komisyon, Avrupa Sözleşmeler hukuku alanında bir Ortak Referans Çerçevesi oluşturma çalışmalarına başlamış bulunmaktadır. Bu çalışmanın amacı, bilgilendirme koşulları da dahil, mevcut ve gelecek sözleşmeler hukuku konularında istikrar ve uyumun artırılmasını sağlamaktır. Bankacılık Hizmetleri: Şubeler: (6) Bankacılık hizmetleri, yerli ve yabancı AB kredi kurumları için eşit muamele koşulları getiren bir uyumlulaştırılmış çerçeve bazında verilebilir. Bu hükümler ihlâl edildiği takdirde Komisyon gerekli tedbiri alır. Bu konuyla ilgili eşitsiz muamele ve uygulama durumlarının Komisyon?a rapor edilmesi gerekir. Temsilcilik Ofisleri: (7) Komisyon?un bildiği kadarıyla, sadece temsilcilik ofisi açılması önünde bir engel yoktur. Bununla birlikte, temsilcilik ofisleri bankacılık işleri yapamamaktadırlar. Yaptıkları takdirde, şubelere uygulanan kurallara tâbi olurlar. Bunun için, yukarıdaki 6. paragrafa bakınız. Vergi: (8) Bu alanda bir uyumlulaştırma çalışması yapılmadığı sürece, Üye Devletler, ipotek vergilendirmesi hakkında kendi kurallarını koymakta serbesttirler. Komisyon?un böyle bir uyumlulaştırma çalışması önerme planları yoktur. Bununla birlikte, ipotek vergilendirme kurallarını düzenlerken, Üye Devletler AB hukukundan doğan yükümlülüklerine uymalıdırlar ve Komisyon, AB hukukunun ihlâl edildiğine inandığı durumlarda gerekli tedbiri alacaktır. Yabancı ipotek sağlayıcılarına daha yüksek oranda vergi uygulanması: (9) Forum Grubu Raporunun yayımlanmasından sonra, Komisyon, yabancı kurumlara yapılan ipotek faizi ödemelerine yerli kurumlara yapılan ipotek faizi ödemelerinden daha yüksek oranda vergi uygulayan ulusal kurallar hakkında bir ihlâl prosedürü başlatmış bulunmaktadır. (10) Bu konuda, yerli finans kurumlarına ödenen faizler üzerinden bir stopaj vergisi alınmamaktadır. Bu kurumların aldığı faizler, ulusal kurumlar vergisine tâbidir. Bir başka deyişle, yerli finans kurumları, aldıkları net faiz üzerinden, yani aldıkları faizden gerekli sermayeyi temin etmek için ödedikleri faiz düşüldüğünde kalan tutar üzerinden vergi ödemekle yükümlüdürler. Öte yandan, yabancı finans kurumları, tahakkuk eden faizin brüt tutarı üzerinden stopaj vergisine tâbidirler. Yabancı kurumlara yapılan faiz ödemeleri üzerinden alınan stopaj vergisi, yerli kurumlara yapılan faiz ödemeleri üzerinden alınan kurumlar vergisinden önemli oranda daha yüksek olabilmektedir. (11) Komisyon, bu tip ulusal kuralların yabancı finans kurumlarının ilgili Üye Devlette hizmet vermesini kısıtladığı görüşündedir ve bu tip kuralları haklı ve doğru görmemektedir. Bundan dolayı, bu kurallar, Antlaşma?nın hizmetlerde serbestlik ve sermayenin serbest dolaşımına ilişkin 49 ve 56. Maddelerine (ve bunlara tekabül eden EEA Antlaşması hükümlerine) aykırı gözükmektedir. İpotek faizlerinin düşülebilirliği: (12) Başka bir sorun da, ipotek faizi ödemelerinin vergiden düşülebilmesidir. Bazı Üye Devletler, kendi ülkelerinde yerleşik kurumların, ipotek faizi ödemelerini vergiye tâbi gelirlerinden tamamen veya kısmen düşmelerine izin vermektedirler. İpotek faizinin bir yerli finans kurumuna ödenmesiyle başka bir Üye Devlette kurulu bulunan bir finans kurumuna ödenmesi arasında herhangi bir fark olmamalıdır, çünkü böyle bir ayrımcılık, Antlaşma?nın 49 ve 56. Maddelerine aykırı olacaktır (14 Kasım 1995 tarih ve C-484/93 sayılı Davaya ve 26 Eylül 2000 tarih ve C-478/98 sayılı Davaya bakınız). İnternet: (13) İpotek kredisi işlemlerinde hâlâ fiziksel ortamlar ve/veya yazılı işlemler egemendir. İnternet, sadece ve esas olarak bilgi istemek ve ürünler arasında karşılaştırma yapmak için kullanılmaktadır. Çoğu Üye Devlette, bilgisayar ortamında sözleşme yapmak, varsa bile çok az kullanılan bir uygulamadır. Bununla birlikte, Komisyon?un bildiği kadarıyla, E-Ticaret Yönergesi ve ilgili mevzuat hükümleri, bu sözleşmelerin bilgisayar ortamında yapılmasının önündeki temel hukuki engeller konusunu ele almakta ve incelemektedir. EK II ? FORUM GRUBU RAPORUNDAKİ TAVSİYELERİN TAM METNİ GİRİŞ: 1. Komisyon, bir sınır ötesi kredilendirme tanımı benimsemeli ve bu tanımı istatistiksel verilerle izlemelidir. TÜKETİCİ GÜVENİ: Ortak Tavsiyeler: 2. İpotek kredisi piyasasının entegrasyonunu artırmanın maliyet ve faydaları hakkında Komisyon?un fonladığı bir araştırma yapılmalıdır. 3. Davranış Kurallarının önerdiği Avrupa Standardize Bilgilendirme Föyü kanalıyla toplanmakta olan tipte bilgilerin verilmesi, bu bilgilerin kullanılmasını ve karşılaştırılmasını kolaylaştıran bir aşamada Komisyon tarafından teşvik edilmelidir. 4. Tüketici Temsilcileri ve çoğu Endüstri Temsilcileri, Erken Geri Ödeme Ücretlerinin Komisyon tarafından uyumlulaştırılması gerektiğini savunmaktadırlar. Bu uyumlulaştırmanın niteliği konusunda fikir ayrılığı mevcuttur. Daha detaylı bilgi için, 10 ve 18. Tavsiyelere bakınız. 5. Komisyon, Yıllık Yüzde Oranı Ücreti (APRC) hakkında, hem hesaplama yöntemi hem de hesaplama matrahıyla ilgili bir uyumlulaştırma çalışması yapmalıdır. Bu uyumlulaştırmanın niteliği konusunda fikir ayrılığı mevcuttur. Daha detaylı bilgi için, 11 ve 16. Tavsiyelere bakınız. 6. Davranış Kurallarının önerdiği Avrupa Standardize Bilgilendirme Föyüyle toplanan tipte sözleşme öncesi bilgilerin tüketici açısından değeri hakkında Komisyon?un fonladığı bir araştırma yapılmalıdır. 7. Komisyon, sınır ötesi ipotekli krediyle ilgili temel hukuki sorunlar ve diğer sorunlar hakkında bir çevrim içi kılavuz yayımlamalı ve güncellemelidir. Tüketici Temsilcilerinin Özel Tavsiyeleri: 8. Komisyon, ipotekli kredi sözleşmeleri için standart bir format oluşturma çabalarını teşvik etmelidir. 9. Komisyon, bir asgari uyumlulaştırma çabası temelinde ipotekli kredi sözleşmelerinde tüketicinin korunması için, aşağıdaki alanları kapsayan ve en yüksek seviyede oluşturulmuş bağlayıcı kurallar getirmeli ve benimsemelidir: * ?Mümkün olan en iyi tavsiyeyi? verme görevi. Tüketicilerin talep ve gereksinimleri ve (şubeler ve aracı kurumlar da dahil) hangi kaynaktan olursa olsun tüketicilere verilen tüm ipotekli kredi tavsiyelerinin altında yatan sebepler, tüketicilere dayanıklı ortamlarda verilmelidir. * Tüketicinin tazminat hakları (mahkeme kanalıyla ve mahkeme dışında). * Tüketici ile kredi kurumu veya aracı kurum arasında kurulan ilişkinin en erken aşamasında, bir standart Avrupa Standardize Bilgilendirme Föyü formatında aşağıdaki bilgileri de içeren sözleşme öncesi özet bilgilerin tüketiciye verilmesi: komisyon ücretleri, idari ücretler veya işlem ücretleri, ödünç alınan ve ödenecek olan toplam meblağ (APRC, hesaplama oranı, bileşik faiz hesaplama süresi, değişen faiz oranları uygulaması ve ödenmesi gereken toplam faiz tutarı da dahil), paket ürünlerin maliyeti (doğrudan maliyet ve faiz üzerindeki etkiler), ürün formu, maruz kalma süresi ve Erken Geri Ödeme Ücreti tutarı (ücretle ilgili örnekler de dahil) ve itfa tabloları. 10. Komisyon, tüketicilere, bir ipotek sözleşmesini herhangi bir durumda ve herhangi bir zamanda feshetme hakkının tanınmasını sağlamalıdır. Bu hakkı kullanmak isteyen bir tüketicinin ödemekle yükümlü olacağı ücret: (a) maruz kalma süresine uygun olmalı (yani, sözleşmenin ilk birkaç yılından sonra Erken Geri Ödeme Ücreti uygulanmasına müsaade edilmemelidir); (b) bir kanuni tavan limite tâbi olarak, toptancı piyasalarda kredi kurumunun maruz kaldığı maliyeti (varsa) yansıtan adil ve objektif bir yöntem ve tarzla hesaplanmalı ve (c) bir sözleşme öncesi özet bilgi dokümanında örneklerle ve açıkça gösterilmeli ve açıklanmalıdır. 11. Komisyon, Yıllık Yüzde Oranı Ücretinde hem hesaplama yöntemi hem de hesaplama matrahı açılarından bir uyumlulaştırma olmasını sağlamalıdır. Tüketici Temsilcileri, ilgili tüm ücretleri de içeren geniş bir tanımın verilmesini ve asgari uyumlulaştırma yapılmasını savunmaktadırlar. 12. Komisyon, tazminat ve icra mekanizmaları/bağlayıcı kuralların tüketicilere en azından halen mevcut olan en yüksek seviyede ve tüm AB çapında bir asgari denk ve eşit koruma sağlamasını temin etmelidir. Endüstri Temsilcilerinin Özel Tavsiyeleri: 13. Komisyon?un, ipoteklerin iki ayrı hukuki rejime tâbi olmamasını sağlamak için, Avrupa Parlamentosu Birinci Okumasına uyumlu olarak, tüm teminatlı kredileri, Tüketici Kredileri Yönergesi teklif metninin kapsamı dışında tutması istenmektedir. 14. İpotekli kredi teklifleri için sözleşme öncesi bilgi verilmesi konusunda bağlayıcı kurallar uygulanan ülkelerde, Komisyon, bu kuralların Avrupa Standardize Bilgilendirme Föyü formatına uyumlu olmasını ve böylece tek bir kurallar setinin uygulanmasını temin etmelidir. 15. Komisyon, Davranış Kurallarının mevcut özyönetim formunda uygulanmaya devam edilmesini sağlamalıdır. Her halükârda, bu kurallar konusunda yeni ve başka bir değerlendirme yapılmadan önce, değerlendirme metodolojisinin ilgili tüm menfaat sahipleri arasında tartışılması gerekir. 16. Komisyon, Yıllık Yüzde Oranı Ücretini, hem hesaplama yöntemi hem de hesaplama matrahı açılarından uyumlulaştırmalıdır. Endüstri Temsilcileri, kredinin açılması sırasında kredi kurumunun kendi adına uyguladığı gider ve ücretlerle sınırlı dar bir tanımın verilmesini ve tam uyumlulaştırma yapılmasını savunmaktadırlar. 17. Komisyon, faiz oranları ve faiz oranları değişim sınırları üzerinde uygulanan yasal üst limitlerin kaldırılmasını sağlamalıdır. 18. Komisyon, Erken Geri Ödeme Ücretleri üzerinde uygulanan yasal üst limitlerin kaldırılmasını temin etmelidir. Bazı Endüstri Temsilcileri, özellikle sabit faiz oranlı kredilerde erken geri ödeme hakkının kullanılması için aranan koşullarda tam bir uyumlulaştırma yapılması ve bu hakkın sadece ilgili gayrimenkulün satışı, işsizlik veya ölüm gibi olay ve durumlarla sınırlandırılmasını öngören bir teklif yapılmasını desteklemektedirler. Tüm Endüstri Temsilcileri, kredi kurumlarının erken geri ödemeden kaynaklanan tüm zararlarının (özellikle fonlamayla bağlantılı olan zararlar) ve masraflarının tam tazminini talep etme hakkına sahip olmaları gerektiği görüşündedirler. HUKUKİ SORUNLAR: 19. Komisyon, ipotek senedine ve ilgili teminat sözleşmesine uygulanacak (maddi) hukukun, ilgili gayrimenkulün bulunduğu Üye Devletin hukuku (malın bulunduğu yer hukuku) olmasını sağlamalıdır. 20. Endüstri Temsilcileri, Komisyon?un, ipotekli kredi sözleşmesine uygulanacak hukukun serbest seçim prensibine dayanan bir genel kanunlar ihtilâfı kuralına göre tanımlanmasını sağlaması gerektiği görüşündedirler. Belirli temel standartlara uyulması şartıyla, Roma Konvansiyonu?nda gereken değişiklikler yapılmalıdır. Üye Devletlerin artık sınır ötesi ipotekli kredi sözleşmelerine ilave ulusal tüketici koruma kuralları uygulayamamaları gerekir. Daha detaylı bilgi için, Tüketici Güvenine ilişkin 13-18. Tavsiyelere bakınız. 21. Tüketici Temsilcileri, ipotekli kredi sözleşmesine uygulanacak hukukun serbest seçim prensibine dayanan bir genel kanunlar ihtilâfı kuralı esas alınarak tanımlanması gerektiğini belirten 20. Tavsiyeyi kabul etmemektedirler ve dolayısıyla, Roma Konvansiyonu?nda bu amaca yönelik değişiklikler yapılması teklifini reddetmektedirler. Bunun yerine, Tüketici Temsilcileri, Roma Konvansiyonu?nda bulunan özel tüketici koruma kurallarının korunmasını önermekte ve Tüketici Güvenine ilişkin 8-12. Tavsiyelerde tanımlanan ilave koruma tedbirlerinin getirilmesini savunmaktadırlar. 22. Komisyon, aşağıdakilerden oluşan bir kısa vadeli çözüm yolu uygulamalıdır: * tüm Üye Devletlerde mevcut kredi veritabanları esasında bilgi toplamak; * yabancı kredi kurumlarının ulusal veritabanlarına yerli kredi kurumlarının erişim hakkı koşullarıyla aynı koşullarda erişebilmelerini sağlamak ve veriler arasında karşılaştırılabilirliği sağlamak amacıyla, bu veritabanlarının sahipleri/kontrolörleri arasında bir Mutabakat Zaptının hazırlanması ve yapılmasını sağlamak; ve * 3-5 yıllık bir pilot aşamada Mutabakat Zaptının etkinliğini değerlendirmek amacına yönelik bir proje uygulamak. 23. Komisyon, bu veritabanlarının maliyet ve faydalarını da dikkate alarak, Üye Devletleri pozitif (müşteri borçlanma düzeyi) ve negatif (temerrüt(ler) düzeyi) veritabanları geliştirmeye ve tutmaya nasıl teşvik edebileceğini düşünmelidir. 24. Endüstri Temsilcileri, Komisyon?un, sınır ötesi kredi veren bir finans kurumunun: * ilave ulusal koşullara tâbi olmadan, kendi seçtiği ve uluslararası düzeyde kabul gören değerleme ilke ve standartlarına göre yapılmış ve hazırlanmış değerlemeleri kabul etmesine ve * ilave ulusal koşullara tâbi olmadan, uluslararası düzeyde kabul gören bir değerleme teşkilatına üye olan bir değerleme uzmanına değerleme için talimat vermesine izin verilmesini sağlaması gerektiği görüşündedirler. 25. Endüstri Temsilcileri, Komisyon?un, sınır ötesi kredi veren bir finans kurumunun ve ilgili gayrimenkulün bulunduğu ülkede kurulu olan bir değerleme firmasının karşılıklı olarak birbirlerinin ülkesinde standartlar veya değerleme uzmanları konusunda geçerli olan âmir ve zorunlu yönetmelikleri kabul etmelerine (kanunlar ve mevzuatın karşılıklı tanınması) izin verilmesini sağlaması gerektiğini savunmaktadırlar. 26. Tüketici Temsilcileri ise, bunun yerine, Komisyon?un, uluslararası tarafsız değerleme standartlarının uygulanmasını ya da karşılaştırılabilirliği sağlayan tek bir değerleme standardının uygulanmasını temin etmesi gerektiğini savunmaktadırlar. 27. Komisyon, yüksek değerleme standartlarının zorunlu tutulmasını ve tüm değerleme raporlarında, duruma göre, Avrupa İpotek Federasyonu?nun tavsiye ettiği kriterler gibi (Forum Grubu Raporu Ek IV?de sayılan kriterler) temel riskle bağlantılı kriterlerin esas alınmasını tavsiye etmelidir. 28. Komisyon, öncelikle: * cebri icra yoluyla satış usullerinin uygulanması hakkında bir yıl içinde bir değerlendirme yapmalı ve * daha sonra, cebri icra yoluyla satış usullerinin işlerliğini izlemeli ve her üç yılda bir sonuçları değerlendirmelidir. Bu sonuçlar, her Üye Devlette cebri icra yoluyla satış usullerinin maliyeti ve süresine ilişkin bir resmi AB skor tahtası formunda sunulmalı ve uygulamanın geliştirilmesine yönelik bir Komisyon tavsiyesi/kararı/eylemine yol açmalıdır. 29. Daha sonra, gerekirse, Komisyon, bir cebri icra yoluyla satış usulünün belirli bir süreyi, örneğin, cebri icra yoluyla satış usulünün ilk aşamasını takiben iki yılı geçmemesini sağlamak amacına yönelik önlemler almalıdır. TEMİNAT SORUNLARI: 30. Komisyon: * gayrimenkulle ilgili tüm mülkiyet kısıtlamalarının, niteliklerine bakılmaksızın, üçüncü şahıslar üzerinde etkili ve bağlayıcı olabilmeleri için bir Kamu Siciline kaydedilmesini ve tescil edilmesini; * gayrimenkul mülkiyet kısıtlamalarının konulması, değiştirilmesi veya sona erdirilmesine ilişkin kararların, üçüncü şahıslara karşı, sadece ve ancak Kamu Siciline tescil anından itibaren geçerli ve etkili olmasını ve * aynı gayrımenkulle ilgili olarak kaydedilen ve tescil ettirilen tüm kısıtlamaların Kamu Sicilinde ilân edildikleri sıra içinde sıralanmasını sağlamalıdır. 31. Tescil/bildirim için yapılan müracaatlarda, Komisyon, Üye Devletlerin, müracaat öncelik sırasının (fiili tescil tarihine göre değil) müracaatların alındığı zamana göre belirlenmesine karar vermelerine müsaade etmelidir. Bu senaryoda, Üye Devletler, müracaat dosyalarının tebellüğ sırasına göre Kamu Sicilinde tescil edilmesini veya reddedilmesini sağlamalıdır. 32. Komisyon, Kamu Sicillerinin ilgili tüm bilgileri tüm taraflara veya onların temsilcilerine vermelerini sağlamalıdır. 33. Komisyon, Üye Devletlerin, Kamu Sicilini tutan sorumlu otoritenin devlet tazminat garantisi altında olmasını sağlamalarını temin etmelidir. Bu görev ve sorumluluğun bir üçüncü şahsa verilmesi halinde, bu şahıs, yeterli bir sigorta meblağında uygun bir mesleki sorumluluk sigortasıyla korunmalıdır. 34. Komisyon, Üye Devletlerin, başka Üye Devletlerde çıkartılan resmi ve gerçek dokümanlar için herhangi bir ilave ?tasdik?/?doğrulama? koşulu getirmemelerini veya uygulamamalarını sağlamalıdır. 35. Daha genel olarak, Komisyon, tüm AB çapında büyümesi ve genişlemesini sağlamak ve teşvik etmek gayesiyle, EULIS inisiyatifine mali destek vermelidir. 36. Komisyon, ipotekli borçlar ile teminat garantisi arasındaki bağların daha esnek olmasını sağlamalıdır. Kredi ile teminat arasında güçlü bir bağ ve ilişik olması koşulunun bulunduğu ülkelerde, bu bağ yerine, ipotekli gayrimenkulün sahibi ile kredi kurumu arasında bir özel sözleşme formunda bir feri borç ve bağlantı sözleşmesi uygulanmalıdır. Kredi ile teminat arasındaki ilişki, tarafların ihtiyaçlarına göre uyarlanabilecek bir tarzda ele alınabilir. 37. Komisyon, Üye Devletlerin, kredi kurumunun ya da gayrimenkul üzerindeki bir mülkiyet kısıtlamasının lehdarlarının Kamu Siciline karşı bir temsilci (İpotek Sicil Temsilcisi) tayin etmelerine izin vermelerini sağlamalıdır. Bu kişinin görevi Sicilde ilân edilmeli ve Sicilin hukuki çerçevesi üzerinde herhangi bir etkisi olmamalıdır. Bu temsilci: * tapu sicili ve takyidat kayıtlarına girme; * uygun gördüğü takdirde, söz konusu gayrimenkul üzerindeki kısıtlamaların derece ve sıralamasındaki değişikliklere onay verme ve lehdarlar arasında imtiyazlı ve öncelikli haklar verme; * tescil ve ilân işlemlerine onay verme, tescil ve ilân için müracaat etme ve başvurma; * mülkiyet kısıtlamasının sahibi adına (ve namına) kısıtlamada değişiklik yapılmasına veya kısıtlamanın başkalarına devredilmesine onay verme; ve * kısıtlamanın iptali veya fekki konularında mülkiyet kısıtlamasının sahibi adına hareket etme ve işlem yapma yetkilerine sahip olmalıdır. 38. Komisyon, Euromortgage?in AB ipotekli kredi piyasalarının entegrasyonunu artırma potansiyelini incelemek ve değerlendirmek amacıyla, örneğin bir araştırma yaptırmak yoluyla, Euromortgage kavramını incelemelidir. 39. Komisyon, Avrupa Teminat Garantisi enstrümanları çıkartarak, Üye Devletlerin ipoteklerin devir kabiliyetini artırmalarını teşvik etmelidir. DAĞITIM SORUNLARI: 40. Komisyon, yerli bankalar ve yabancı bankaların aynı iş, aynı riskler ve aynı kurallar prensibi esasında eşit muamele görmelerini sağlamalı ve bu konuyu değerlendirmelidir. 41. Komisyon, şubelerin ve temsilcilik ofislerinin açılmasının önüne orantısız engeller konulmamasını temin etmek amacıyla, temsilciler ofisleri de dahil şube açılması ve sınır ötesi hizmetlere ilişkin mevzuatı gözden geçirmelidir. 42. Komisyon, aşağıdaki prensiplere göre, bağımsız aracı kurumlar için bir gözetim ve denetim sistemi getirmelidir: evsahibi Üye Devlette bir yetkili makam nezdinde tescil şartı; uygun profesyonel bilgi ve yeteneklere sahip olma şartı (aracı kurumun ?uygun ve yeterli? olması şartı da dahil, bu şartlar evsahibi Üye Devlet tarafından belirlenecektir); tutarlılığı sağlamak için başka aracı kurumlarla aynı koşullarla, bir mesleki tazminat sigortası yaptırma ve bir şikayet/tazminat programına sahip olma şartı. Bunlara ek olarak, Tüketici Temsilcileri, böyle bir sistemde, tüketici ile aracı kurum arasındaki ilişkinin başlangıcında, tüm komisyonlar/ücretler de dahil gerekecek tüm ödemelerin açıklanması gerektiğini ve tüketicilere verilen tüm bilgiler/tavsiyeleri içeren bir kaydın tutulması gerektiğini savunmaktadırlar. Bu Tavsiye bağlamında, Tüketici Temsilcileri, özellikle ?en iyi tavsiye? standardı açısından 9. Tavsiyelerine bakılması gerektiğine işaret etmektedirler. 43. Komisyon, İnternetin daha fazla kullanılmasının önündeki mevcut hukuki engelleri değerlendirmek için, genel olarak hangi ipotek işlemi adımlarının yazılı süreçler ve/veya bir fiziksel kayıt gerektirdiğini ve özel olarak da karapara aklamanın önlenmesi amacına yönelik mevzuatı gözden geçirmelidir. 44. Komisyon, finans hizmetleri ürünlerini ilgilendiren farklı yönergeler arasında özellikle bilgi koşulları açısından tutarlılığı ve istikrarı sağlamalıdır. FİNANS: 45. Komisyon, farklı ülkelerde bulunan ihraççıların teminatlara erişim imkanına sahip olmalarını sağlamak amacıyla, varlıkların ayrılmasına ilişkin mevzuatı uyumlulaştırmalıdır. 46. Komisyon, teminatlandırma aracı ihraççı ile aynı şirketler grubuna bağlı olsa bile, ihraççının ödeme aczine düşmesi/iflas etmesi halinde, teminatlandırma aracının varlıkların ihraççısından kanunen ayrı bir kişilik olduğunu kabul eden mevzuat düzenlemeli ve çıkartmalıdır. 47. Komisyon, yerli ve yabancı kredi kurumlar arasında mali muamele ve vergilendirme farklarını kaldırmak amacıyla, vergi ayrımcılıkları ve sapmalarını araştırmalı ve çözümlemelidir. 48. Komisyon, farklı ülkelerde kurulu bulunan farklı ihraççıların ipotek teminatlarının havuzlanmasını engelleyen veya önleyen ulusal mevzuat ve kanunları araştırmalı ve çözümlemelidir. EK III? TERİMCE Bu terimcenin amacı, metinde geçen kelime ve terimler için Komisyon tarafından nihai olarak onaylanmış tanımlar vermek değildir. Bu tanımlar, Avrupa İpotek Federasyonu tarafından verilmiştir. Bunlar, bu Yeşil Rapora, sadece metinde geçen ve kullanılan bazı teknik terimleri açıklamak amacıyla eklenmiştir. Yıllık Yüzde Oranı (APR): Bir ipoteğin maliyetini bir yıllık oran olarak hesaplamak amacıyla kullanılan ve faiz, ipotek sigortası ve bazı belirli kredi giderleri gibi maliyet kalemlerini kapsayan bir standardize edilmiş yöntemdir. Senet: Geleneksel olarak, belirli bir gelecek tarihte belirli bir anapara meblağını ve belirli tarihlerde sabit veya tespit edilebilir bir oran üzerinden tahakkuk eden faizleri ödemek için verilen, yazılı ve kayıtsız şartsız bir vaat. Ancak, reel dünya enstrümanlarında, giderek artan bir şekilde, bu ödeme vaadi şarta bağlı verilmekte ve anapara ve faizler ve ödeme tarihleri de şartı bağlı yapılmaktadır. Sermaye Piyasaları: Kurumsal özsermaye ve orta veya uzun vadeli borçlanma belgeleri ve menkul kıymetlerinin alım satımının yapıldığı piyasalar. Teminat: Bir kredi borcunun geri ödenmesi konusunda bir kredi için teminat olarak gösterilen gayrimenkul veya başka varlıklar. Teminatlı Tahvil (Covered Bond): Teminatlı tahviller, bir ipotekli krediler havuzuyla (teminat olarak gösterilen gayrimenkuller) teminatlandırılan ve bilançoda gösterilen borçlanma enstrümanları ya da ihraççının temerrüdü halinde yatırımcıların öncelikli ve imtiyazlı alacak hakkına sahip oldukları kamu sektörü borçlanma enstrümanlarıdır. İhraççının bilançosunda kaldıkları için, tahviller, ihraççı kurumun kendi fonlarının yarattığı ilave teminattan ve ihraççı kredi kurumlarının tâbi olduğu kısıtlayıcı yasalardan istifade ederler. Özsermaye: Özsermaye, sahip olunan hisselerin değeridir. Bir ev sahibinin özsermayesi ise, evin değerinden henüz ödenmemiş ev kredisi tutarı düşüldüğünde kalan meblağdır. Evin değeri ev borçlarından az ise, negatif özsermaye oluşur. Nakit değeri serbest bırakma (Equity Release): Nakit değeri serbest bırakma, bir evin nakit değerini bir gelir ve sermaye ödemeleri akışına dönüştürmek amacına yönelik bir mekanizmadır. Equity Release Kredileri: Tüketim amaçlarıyla alınan teminatlı (ipotekli) krediler. Rehnin paraya çevrilmesi: Bir ipotekte temerrüde düşen borçlunun ipotekli gayrimenkul üzerindeki haklarından mahrum bırakıldığı yasal işlemdir. Bu işlem, genellikle, gayrimenkulün bir açık artırmayla cebri icra yoluyla satışını içerir ve satış gelirleri ipotekli borca sayılır. Kredi Meblağı-Değer (Loan-to-value (LTV)) Oranı: İpotekli kredi meblağının gayrimenkulün takdir edilen değeri veya satış fiyatına (hangisi daha düşükse) olan oranıdır. Örneğin, bir gayrimenkulün takdir edilen değeri veya satış fiyatı 100.000 EURO ve ipotek meblağı 80.000 EURO ise, evin LTV?si %80?dir. İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler: Konut, ticari veya sınai gayrimenkul ipotekleriyle teminat altına alınan borçlanma enstrümanları. İpotek Senedi: İhraççının belirli bir gayrimenkulü üzerindeki bir ipotek teminatıyla teminat altına alınan, bir şirket veya başka tüzel kişi tarafından çıkartılmış borçlanma amaçlı menkul kıymettir. ?Teminatlı tahvil? tanımına bakınız. Birinci İpotek Piyasası: Ticari bankalar, tasarruf ve kredi kurumları ve kooperatif tasarruf bankaları gibi kredi kurumlarından oluşan ve kredi işlemlerinin yapıldığı bir ipotek piyasasıdır. İkinci İpotek Piyasası: İpotek ihraççılarının ipotekli kredi sattığı ve devamlı kredi için fonları serbest bıraktığı ve ipotek fonlarını ulusal olarak zengin bölgelerden yoksul bölgelere dağıttığı bir ipotek piyasasıdır. Teminatlı Kredi: Bir teminatla teminat altına alınan bir kredidir. Garanti: Genellikle bir borcun geri ödenmesini ve bir yükümlülüğün ifa edilmesini teminat altına almak amacıyla verilen, yatırılan veya rehnedilen bir değer anlamına gelir. |
Ana Sayfa Bankalar Banka Şubeleri Banka Kredileri Faktoring Bize Ulaşın